Deel gebou: wat jy nodig het om te weet? Die wet op die gesamentlike konstruksie

Aandele deelname ontvang in Rusland wydverspreid. Maatskappye te lok beleggers om hul fondse 'n huis bou, wat dan die eiendom van die laasgenoemde. is dus dit moontlik om 'n woonstel in paaiemente te koop en betaal die skuld voor voltooiing. Maar dit is nie al die geleenthede wat aangebied word deur die gedeelde konstruksie. Wat jy nodig het om te weet oor hierdie proses, partye om 'n transaksie, wat om aandag te skenk - lees op.

nuanses

In teorie, alles is eenvoudig en duidelik, maar in die media, is hierdie proses gedek in 'n negatiewe manier. Waarom gebeur dit? Die belange van partye tot die transaksie word beskerm deur die wet "Op Joint konstruksie", wat in 2004 aanvaar is. Hy het streng vereistes vir ontwikkelaars. Op die oomblik is dit die enigste normatiewe dokument die regulering van die gedeelde konstruksie. Wat jy nodig het om die kliënt in die kontrak ken?

Die ontwikkelaar en die voorwerp van die transaksie. As die maatskappy het 'n lang bedryf in die mark, het 'n aantal voltooide projekte, kan dit beskou word as 'n kontraktuele vennoot. Kontak met ongetoetste organisasies, veral die mense wat 'n deal te maak vir die eerste keer, is dit nie nodig nie.

Die wet "Op Joint konstruksie» № 214 slegs van toepassing op kontrakte met dieselfde naam. Nog 'n formulering is onaanvaarbaar. As die ontwikkelaar bied om 'n "belegging ooreenkoms" onderteken, hy probeer om die verspreiding van die vereistes van die regulasies te vermy: die wet "Op Joint konstruksie", die Federale wet "Op die beskerming van verbruikers se regte.

Voordat jy dokumente sertifiseer, vra die maatskappy te gee 'n gebou permit, uit te vind waar die projek is geleë Verklaring en lees dit. Onder die wetgewing, die beskikbaarheid van die publikasie is 'n vereiste vir die ontwikkelaar.

Die kontrak van gedeelde konstruksie word beskou as van die oomblik van die staat registrasie afgehandel. Anders sal dit ongeldig wees. Die papier moet 'n beskrywing van die voorwerp, die oordrag tyd, koste en betaling terme, waarborg bevat.

kyk 'n dokument

Wet bepaal dat die maatskappy fondse slegs na ontvangs toestemming kan in te samel, te publiseer projek verklaring en registrasie van eiendomsreg. As ten minste een van hierdie toestande nie nagekom word nie, kan die burger 'n terugbetaling te eis, met rente. Hulle word bereken deur die twee-vou die herfinansiering koers. Volgens die ooreenkoms, moet die maatskappy binne die gespesifiseerde tydperk aan 'n eiendom te bou, en nadat toestemming verkry van die staat owerhede op die ingebruikneming van die oordrag van sy party tot die transaksie. Die ander party onderneem om die ooreengekome prys te betaal en om 'n voorwerp te neem (as jy toestemming het).

Geskryf deelname kontrak aandele in die konstruksie moet geregistreer word. Eers dan het hy kom in werking. Voor die ondertekening van dokumente burger het die reg om sodanige vraestelle hersien:

- samestellende dokumente van die bouer,

- 'n sertifikaat van die staat registrasie;

- 'n sertifikaat van registrasie aan die belasting;

- goedkeuring van jaarverslae vir die laaste drie tydperke van die besigheid;

- die verslag van die ouditeur se.

Toenemende transaksie sekuriteit

Van 2014 het hy begin om norm FZ optree "Op versekering van aanspreeklikheid van die ontwikkelaars," wat van toepassing is op gedeelde konstruksie. Wat beteken dit? In die geval van wanbetaling of bankrotskap van 'n persoon kan die geld terug te kry. Wanneer die staat registrasie dokumente moet die ontwikkelaar 'n kontrak van aanspreeklikheid versekering of waarborge verskaf. Voorheen is die geleentheid gebied om kollaterale om die transaksie te beveilig voorsien.

Die nuanses van die versekering

Die kontrak is vir die voordeel van die begunstigde - individuele of regspersoon, waarvan die fondse gelok vir die konstruksie.

Versekerde gebeurtenis - volle of onbehoorlike nakoming van verpligtinge van die ontwikkelaar, wat bevestig is deur 'n hof besluit.

Geldigheid van die dokument is soortgelyk aan dié wat in die kontrak van gedeelde konstruksie. Tog kan die begunstigde 'n terugbetaling ontvang, selfs twee jaar na die verstryking van die oordrag fasiliteite.

Die versekerde minimum bedrag word bereken op grond van die koste van behuising. Maar dit kan nie minder as die markprys wees.

Hier, soos bepaal aandele deelname in die konstruksie. Wet maak ook voorsiening vir 'n prosedure van betalings:

1. Die kontrak van waarborg gesluit. As die ontwikkelaar nie sy verpligtinge nakom nie of het nie voorsien 'n duidelike antwoord binne die gespesifiseerde tydperk, kan die kliënt van toepassing op die ooreenstemmende vereiste vir die borg bank.

2. Die transaksie is deur die versekeringskontrak. Die begunstigde moet aansoek doen om die maatskappy of wedersydse versekeringsmaatskappy (OBC) in die bepaalde tydperk van die beperking op die kollaterale. Die wet bepaal dat betaling nie later nie as dertig dae vanaf die datum van indiening van die dokumente moet gemaak word. Die teenwoordigheid van die skuld van die ontwikkelaar voordat die versekeringsmaatskappy nie saak nie. Hierdie besluit is slegs geldig vir kontrakte na 2013 gesluit.

Maniere om verpligtinge te verseker

Ons het reeds gesien in watter maniere (deur die wet) die kliënt die geld bestee kan terugkeer. Dit beteken egter die beskikbaarheid van die item in die kontrak nie waarborg dat die betaling van vergoeding. Die dokument kan inpas verskillende toestande en besprekings wat gebruik kan word om die uitvoering van die verpligtinge te versterk. En al hierdie "ifs" kan nie verder gaan as die wet.

Wanneer die konstruksie stadig of vir 'n lang tyd nie begin word uitgevoer, kan die kliënt nie wag vir die sperdatum, te eis om die dokument in die hof te kanselleer. Dit is beskikbaar indien:

1) het daar 'n beëindiging of opskorting van die konstruksie van die huis, wat 'n gedeelde voorwerp, in omstandighede aandui dat die voorwaarde vir die lewe voorwerp dokument nie sal oorgedra word na die deelnemer van die transaksie sluit nie;

2) is daar beduidende veranderinge aan die projek dokumentasie, insluitende 'n beduidende bedrag van aandele regstelling fasiliteit;

3) 'n afname of toename in die totale aantal woonstelle wat deel uitmaak van die nuwe huis.

Nog 'n ding om te weet oor gedeel konstruksie?

Die datum van die ingebruikneming van die voorwerp moet duidelik uitgespel (byvoorbeeld, "nie later nie as 15/10/14"). Baie dikwels, ontwikkelaars gebruik die advertensies frase. "In die IV kwartaal van 2014" Hierdie bewoording is verkeerd. Na twee maande vanaf daardie datum belangstelling houers kan eensydig die kontrak van gedeelde konstruksie beëindig. Dit is slegs nodig om 'n skriftelike kennisgewing stuur. Die ontwikkelaar moet, binne 20 kalender werk om die geld terug te keer na die kliënt se rekening en betaal hom 'n boete. Of voeg hierdie bedrag op die deposito, wat oop is aan ekwiteithouers naam.

Die totale koste van die wat in die dokumente woonstel, bereken vanaf die prys per vierkante meter van behuising, vermenigvuldig met die gebied van die perseel. Hierdie syfers moet ook opgeskryf. Dit moet ook aandag gee aan die beskrywing van behuising opsies: plek, vloer, adres, gebied, aantal kamers. Die waarborg tydperk vir gebou woonstel - 5 jaar.

By die bestudering van die dokumente moet jy aandag te gee aan watter punt die belangstelling houers moet betaal vir elektrisiteit en onderhoudskoste. As hierdie item ontbreek, die verpligting ontstaan vanaf die oomblik van die ondertekening van die daad van ontvangs en transmissie woonstelle, eerder as ingebruikneming.

Probleme kan nie vermy word nie?

Soms ontwikkelaars spesifiek "vergeet" om 'n paar van die items in die dokument sluit. Maar die kliënt kan wesenlike verliese ervaar, selfs al behoorlik ontwerp kontrak "Fraksionele konstruksie." Wat beteken dit? Die ontwikkelaar kan eiendomsreg toewys aan 'n ander regspersoon. In hierdie geval, sou hy hom verkoop feitlik teen kosprys van die reg om al die woonstelle. Dan tussenganger firma deur markwaarde ken sy aandeelhouers. Met die eerste oogopslag, moet die probleme nie. Maar in die geval van 'n onvoltooide of risiko van bankrotskap bouer, die belangstelling houers kan 'n eis op grond van die wat in die kontrak bedrag te maak. Maar die woonstelle is verkoop teen kosprys in plaas van op die mark prys.

Nog 'n algemene skema

Registrasie van die kontrakte van aandeel konstruksie tel die tyd van hul inwerkingtreding. Maar baie dikwels leners gebruik 'n ander skema. Hulle bied 'n voorlopige kontrak onderteken. Dit bevat baie van dieselfde items as in die hoof, bykomend tot inligting oor die inwerkingtreding. Sodanige dokumente is nie onderhewig aan verpligte staat registrasie. Die partye kom tot 'n mondelinge ooreenkoms dat die tweede party net die geld betaal vir die woonstel. Ontwikkelaar sal die basiese deelname kontrak aandele in die konstruksie iewers in die toekoms te sluit. Belangstelling houers seker dat die transaksie korrek is geraam. Maar hierdie "grys" skema toon slegs die dokument van die toepassing van die wet.

En hier is nog 'n gewilde taktiek. Die ontwikkelaar sluit 'n kontrak met die koper, die onderwerp van wat dui op geen oordrag van eienaarskap belang houers verpligtinge, en iets anders: die finansiering van belegging aktiwiteite, opdrag van vereistes regte van 'n perseel en dies meer. Dit is die essensie van die dokument word bepaal deur die inhoud daarvan. Maar die eis van ekwiteithouers hof kan dit ongeldig verklaar, aangesien in die feit dat die dokument is geskep met die doel om die voorkoms van aanspreeklikheid ingevolge die wet nommer 214.

In die oggend - die registrasie, in die aand - Geld

Die kontrak word beskou as net na die bekendstelling van sy data in Rosreestr van krag geword. Neem die geld tot op hierdie punt die ontwikkelaar het geen reg. En dit beteken dat die dokument is dit tyd om geregistreer te word. Personeel glo die bewering dat die dokumente sal geregistreer word, "die hele klomp," dan, maar die geld vir die konstruksie is nou nodig, nie die moeite werd. In seldsame gevalle, soos versekering is vals. Oordrag na die Huis elke dokument individueel neem tyd. Maar die kliënt kan en oneerlik. Daarom is dit beter om dit veilig te speel en wag vir die transaksie in die aandeel konstruksie geregistreer te word. Die ontwikkelaar kan aandring op 'n vooruitbetaling. Maar in hierdie geval vra om volgens die voorwerp wat onderteken is deur dieselfde skedule ooreenkoms wys. Geregistreer dokument het 'n stempel, stempel, handtekening van die verantwoordelike persoon Roseestra en nommer. As die transaksie deur middel van 'n lening betaal is, dan is dit moet druk op beswaring aan te dui.

ontwikkelaars dikwels wil nie die wet te omseil en ontvang die middele om papierwerk. Maar in hierdie geval hulle bykomende waarborge nodig. Byvoorbeeld, 'n oop bank krediet. Dit beteken dat die kliënt betaal ten tyde van die ondertekening van die kontrak. Maar die ontwikkelaar sal toegang tot hulle net ná die aandele deelname in die konstruksie van huise sal geregistreer te kry. Hierdie maatreël waarborg die solvensie van die kliënt op dieselfde tyd en laat jou toe om die reëls van die wet in ag te neem.

Die aanvaarding van die voorwerp vanaf die ontwikkelaar

Wat jy nodig het om te weet oor die gesamentlike konstruksie op die stadium van om in werking 'n woonstel?

In die eerste plek moet hierdie proses ingedagte behandel word. Alle vrae om uit te vind voor die ondertekening van die dokumente. Alle geïdentifiseerde tekortkominge moet word weerspieël in 'n geskrewe wet van nie-nakoming van die voorwerp. verpligtinge ontwikkelaar onder die wet geag vervul vanaf die oomblik van die ondertekening van ontvangs en transmissie fasiliteite. Die deelnemer het die reg om gratuite uitskakeling van defekte of 'n daling in die prys van die transaksie te eis. As defekte reeds in werking is geïdentifiseer, is die ontwikkelaar verplig om die kliënt te vergoed vir hul verwydering.

Tweedens, moenie swig voor die smekinge. Hier is die mees algemene skema van aksies van ontwikkelaars wat fokus op die verskaffing van kliënt-druk:

- gevra om 'n referaat te sê dat alle defekte later sal reggestel word onderteken;

- argumenteer dat neerkom "ander wet" waarin alle eise sal gerapporteer word;

- gedreig dat, in geval van oortreding van die bepalings van papierwerk, sal die kliënt 'n boete te betaal vir die verwerping van die voorwerp.

bevoegde hulp

Daar is baie nuanses wat nodig aandag te betaal. Daarom is dit beter om hulp te vra om 'n spesialis wat weet hoe om dokumente uit te voer op die gedeelde konstruksie, moet jy weet en in ag neem by elke stadium van die transaksie. Geprofileerde kundiges help in die volgende areas:

• Die keuse van die bouer te keur sy dokumente.
• Saam met die proses van die ondertekening van dokumente: analiseer die kontrak, te adviseer oor moontlike risiko's, voer onderhandelinge oor die toestande verander.
• Voor te berei en te dien dokumente vir registrasie.
• Saam met die kliënt in die maak van 'n voorwerp, reguleer kwessies van 'n gebrek aan ruimte, terme van aflewering, betaling van 'n boete, insluitend in die hof.
• Stel 'n dokument beëindiging: beheer oor die terugkeer van die betaalde bedrag, boetes, rente op geleende fondse, sowel as vergoeding vir skade van meer as die straf (prokureur fooie). Op soortgelyke wyse by te staan in die beëindiging van die voorlopige ooreenkoms, belegging, lening, en so aan. D.

gevolgtrekking

Koop 'n woonstel in die primêre mark kan uitneem gedeel konstruksie. Wat jy nodig het om die party tot die transaksie ken? Daar is baie van nuanses. Sedert die lener seleksie reëls voldoende vul en afwerking eienskappe van die oorhandiging. Daarom is dit beter om die dienste te gebruik van 'n ervare prokureur, wat die kliënt in alle stadiums van die transaksie sal vergesel.